{"id":57613,"date":"2024-06-15T12:45:11","date_gmt":"2024-06-15T12:45:11","guid":{"rendered":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2024\/06\/15\/investir-dans-limmobilier-dans-le-quartier-de-rejas-madrid\/"},"modified":"2026-03-06T07:00:17","modified_gmt":"2026-03-06T07:00:17","slug":"investir-dans-limmobilier-dans-le-quartier-de-rejas-madrid","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2024\/06\/15\/investir-dans-limmobilier-dans-le-quartier-de-rejas-madrid\/","title":{"rendered":"Investir dans l&rsquo;immobilier dans le quartier de Rejas, Madrid"},"content":{"rendered":"<p><em>Sa proximit\u00e9 avec les grands centres d&rsquo;affaires tels que l&rsquo;a\u00e9roport de Barajas g\u00e9n\u00e8re une demande croissante qui a fait grimper les prix de location \u00e0 des niveaux record.<\/em><\/p>\n<p>Antonio Ramudo, Data Scientist Brainsre, 3 ao\u00fbt 2022<\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Quartier jeune, bien desservi par la route et tr\u00e8s bien situ\u00e9 \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de l&rsquo;a\u00e9roport.<\/li>\n<li>Les prix des loyers atteignent des sommets apr\u00e8s une augmentation annuelle de 6,2 %.<\/li>\n<li>Des prix d&rsquo;achat et de vente \u00e9lev\u00e9s qui r\u00e9duisent la rentabilit\u00e9 d&rsquo;un \u00e9ventuel investissement.<\/li>\n<li>Quartier Extra M-30 avec le plus de logements lou\u00e9s par habitant.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Rejas est l&rsquo;un des huit quartiers qui composent le district madril\u00e8ne de San Blas-Canillejas et compte une population de 16.669 habitants selon le Padr\u00f3n 2021. Situ\u00e9e au nord-est de la capitale, elle est bord\u00e9e au nord par l&rsquo;autoroute de Barcelone (A-2) et la zone de l&rsquo;a\u00e9roport de Barajas, \u00e0 l&rsquo;ouest et au sud par la M-21 et la municipalit\u00e9 de Coslada et \u00e0 l&rsquo;ouest par la M-40.<\/p>\n<p>En plus de disposer de bonnes communications routi\u00e8res (le quartier n&rsquo;a pas de stations de banlieue ou de m\u00e9tro), Rejas dispose d&rsquo;un grand centre commercial qui offre de nombreux services, le Centro Comercial Plenilunio, ainsi que de nombreux espaces verts \u00e0 l&rsquo;int\u00e9rieur du quartier (surtout \u00e0 l&rsquo;ouest) et dans les zones voisines : Parque del Capricho ou Parque Juan Carlos I.<\/p>\n<p>Le parc de logements de Rejas est la r\u00e9sidence potentielle de nombreux travailleurs des grands centres de travail situ\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9 du quartier ou dans ses limites : l&rsquo;a\u00e9roport Adolfo Suarez Madrid Barajas, le centre commercial Plenilunio ou IVECO Espagne, ainsi que la multitude d&rsquo;h\u00f4tels qui prolif\u00e8rent dans la zone gr\u00e2ce \u00e0 la proximit\u00e9 de l&rsquo;a\u00e9roport, de grandes marques comme Marriott, Meli\u00e1, B&amp;B ou Tryp.<\/p>\n<p>Rejas fait l&rsquo;objet de cet article car c&rsquo;est le quartier de Madrid hors du M-30 qui compte le plus grand nombre de biens lou\u00e9s par habitant, avec 1.657 biens lou\u00e9s l&rsquo;ann\u00e9e derni\u00e8re, soit 10 biens pour 100 habitants.<\/p>\n<p>Dans cette analyse, r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 partir des donn\u00e9es de la plateforme Big Data immobili\u00e8re Brainsre, nous analyserons l&rsquo;\u00e9tat et l&rsquo;\u00e9volution du march\u00e9 immobilier r\u00e9sidentiel du quartier du point de vue d&rsquo;un investisseur priv\u00e9.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Un quartier de plus en plus jeune<\/strong><\/h3>\n<p>Rejas est un quartier \u00e9minemment jeune en raison du fort d\u00e9veloppement qu&rsquo;il a connu dans la premi\u00e8re d\u00e9cennie du XXIe si\u00e8cle, avec des zones o\u00f9 l&rsquo;\u00e2ge moyen se situe entre 35 et 38 ans. Ce n&rsquo;est que dans la zone Ouest, dans le quartier de Ciudad Pegaso (la zone la plus ancienne du quartier) que cet \u00e2ge moyen augmente pour atteindre entre 41 et 48 ans en moyenne.<\/p>\n<p>Le quartier pr\u00e9sente un taux de non-paiement mod\u00e9r\u00e9, avec des zones comme Ciudad Pegaso o\u00f9 le taux de non-paiement varie entre 6 et 11 %, d&rsquo;autres comme Colonia Fin de Semana o\u00f9 le taux de non-paiement atteint 19,5 % ou la zone autour du centre commercial Plenilunio, o\u00f9 le non-paiement d\u00e9passe 30 %.<\/p>\n<p>Le risque de squat est tr\u00e8s faible \u00e0 Rejas et les cas sont exceptionnels, loin des autres zones probl\u00e9matiques de la r\u00e9gion, comme certaines rues de Coslada ou de San Blas m\u00eame.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Les prix de vente sont stables et suivent une tendance positive<\/strong><\/h3>\n<p>Les prix de vente des maisons ont stagn\u00e9 fin 2018 autour de 2.700 euros par m\u00e8tre carr\u00e9, apr\u00e8s deux ann\u00e9es de forte hausse depuis 2016. Loin d&rsquo;\u00eatre malmen\u00e9s par l&rsquo;irruption de COVID-19 comme dans d&rsquo;autres quartiers de la capitale, les prix ont r\u00e9sist\u00e9 et sont pass\u00e9s en 2021 \u00e0 2.800 \u20ac pour atteindre aujourd&rsquo;hui 2.827 \u20ac le m\u00e8tre carr\u00e9. Cela montre un march\u00e9 d&rsquo;achat et de vente consolid\u00e9 et positif qui n&rsquo;a pas souffert de la pand\u00e9mie, probablement en raison de la demande d&rsquo;appartements moins chers, plus grands et dot\u00e9s de meilleures zones communes (beaucoup avec des piscines) que dans les zones plus centrales de la capitale.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/immo.lecourrier.es\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/image-1.png\"><\/figure>\n<p>S&rsquo;il est vrai que le quartier compte un grand nombre de logements anciens construits dans les ann\u00e9es 1950, 1960 et 1970 \u00e0 Ciudad Pegaso ou Colonia Fin de Semana, la plupart des logements du quartier ont \u00e9t\u00e9 construits au cours de la premi\u00e8re d\u00e9cennie du XXIe si\u00e8cle, en plein boom immobilier. Depuis lors, les nouveaux d\u00e9veloppements sont devenus rares et, selon la base de donn\u00e9es des nouveaux d\u00e9veloppements de Brainsre, il n&rsquo;y a pas de nouveaux d\u00e9veloppements \u00e0 l&rsquo;horizon proche. Il n&rsquo;y a actuellement qu&rsquo;un seul projet avec un produit \u00e0 vendre : <strong>Isla de Tambo<\/strong>, un complexe de 52 logements d\u00e9velopp\u00e9 par Gestilar, qui, maintenant livr\u00e9, est en phase finale de commercialisation.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/immo.lecourrier.es\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/image-2.png\"><\/figure>\n<p>Pour toutes ces raisons, le produit pr\u00e9sent sur le march\u00e9 de l&rsquo;achat et de la vente est divis\u00e9 en trois types : le produit d&rsquo;occasion de plus de 50 ans et n\u00e9cessitant une r\u00e9novation, le produit d&rsquo;occasion remis \u00e0 neuf et le produit semi-neuf de 10 \u00e0 15 ans pr\u00eat \u00e0 vivre ou n\u00e9cessitant une remise \u00e0 neuf superficielle.<\/p>\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Les prix des loyers \u00e0 Rejas atteignent des niveaux record<\/strong><\/h3>\n<p>En termes de prix de location, le quartier a l\u00e9g\u00e8rement souffert pendant la pand\u00e9mie, avec une l\u00e9g\u00e8re baisse de 2,5 %, de 11,6 \u00e0 11,3 euros par m\u00e8tre carr\u00e9, une contraction des prix probablement caus\u00e9e par la brusque augmentation de l&rsquo;offre due \u00e0 la migration du produit de location de vacances vers le march\u00e9 de la location traditionnelle (le quartier est tr\u00e8s proche de l&rsquo;a\u00e9roport). Cette baisse a \u00e9t\u00e9 corrig\u00e9e au cours de l&rsquo;ann\u00e9e 2022 et les prix de location \u00e0 Rejas atteignent actuellement un niveau record de 12 euros par m\u00e8tre carr\u00e9, apr\u00e8s avoir connu une augmentation annuelle de 6,2 %.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/immo.lecourrier.es\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/image-3.png\"><\/figure>\n<p>Le temps de location (temps mesur\u00e9 en mois qu&rsquo;un bien immobilier passe sur le march\u00e9 jusqu&rsquo;\u00e0 ce qu&rsquo;il trouve un locataire) continue \u00e0 monter en fl\u00e8che apr\u00e8s la pand\u00e9mie, ce qui est la tendance g\u00e9n\u00e9rale dans tout Madrid. Actuellement, \u00e0 Rejas, il faut 2,9 mois pour louer un bien, un chiffre conforme \u00e0 la moyenne de Madrid, qui est de 2,8 mois.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/immo.lecourrier.es\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/image-5.png\"><\/figure>\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Des prix d&rsquo;achat et de vente \u00e9lev\u00e9s qui nuisent \u00e0 la rentabilit\u00e9<\/strong><\/h3>\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/immo.lecourrier.es\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/image-6.png\"><\/figure>\n<p>En r\u00e9sum\u00e9, Rejas est un quartier dont le march\u00e9 est stable et consolid\u00e9 et dont la demande locative est en hausse gr\u00e2ce, entre autres, \u00e0 sa proximit\u00e9 avec l&rsquo;a\u00e9roport et d&rsquo;autres grands centres de travail. Ses prix de location abordables en font une excellente alternative aux quartiers ou zones plus centrales de Madrid pour les locataires \u00e0 la recherche d&rsquo;un logement moins cher ou d&rsquo;un logement au m\u00eame prix mais avec plus d&rsquo;espace et de meilleures zones communes (piscine ou espaces verts).<\/p>\n<p>En tant qu&rsquo;alternative d&rsquo;investissement \u00e0 d&rsquo;autres zones de Madrid, il faut tenir compte du fait que Rejas a des prix de vente beaucoup plus \u00e9lev\u00e9s que d&rsquo;autres zones dans une gamme de prix de location similaire, ce qui r\u00e9duirait la rentabilit\u00e9 d&rsquo;un \u00e9ventuel investissement.<\/p>\n<p>Il s&rsquo;agit d&rsquo;un quartier relativement cher pour investir, o\u00f9 la mise de fonds minimale moyenne serait sup\u00e9rieure \u00e0 200.000 \u20ac, ce qui correspond au co\u00fbt moyen d&rsquo;un appartement d&rsquo;une chambre. A priori, si l&rsquo;on veut maximiser la rentabilit\u00e9, il faut \u00e9viter d&rsquo;acqu\u00e9rir des appartements relativement neufs construits au 21\u00e8me si\u00e8cle, sans possibilit\u00e9 de vente imm\u00e9diate avec plus-value via la r\u00e9novation et avec un rendement locatif tr\u00e8s faible. Il pourrait s&rsquo;agir d&rsquo;une bonne alternative pour rechercher des produits de seconde main (dans des zones d\u00e9velopp\u00e9es dans les ann\u00e9es 50 et 70) en vue d&rsquo;une \u00e9ventuelle op\u00e9ration de conversion de maison (acheter, r\u00e9nover et vendre avec une plus-value) ou d&rsquo;un achat pour r\u00e9nover et louer plus tard.<\/p>\n<p>Alors que dans d&rsquo;autres quartiers plus familiers, le produit 1 chambre ne pr\u00e9sente aucun int\u00e9r\u00eat et qu&rsquo;investir dans ce produit implique un risque suppl\u00e9mentaire, cela ne semble pas \u00eatre le cas \u00e0 Rejas, o\u00f9 la rotation des appartements 1 chambre \u00e0 louer (pourcentage d&rsquo;appartements qui sont lou\u00e9s sur l&rsquo;ensemble du stock disponible sur le march\u00e9) est sup\u00e9rieure \u00e0 la moyenne madril\u00e8ne. Dans le m\u00eame temps, la demande d&rsquo;appartements d&rsquo;une chambre sur le march\u00e9 de l&rsquo;achat-vente est tr\u00e8s faible et l&rsquo;offre relativement importante, ce qui en fait un bon march\u00e9 o\u00f9 rechercher des opportunit\u00e9s \u00e0 bon prix.<\/p>\n<p>Source <a href=\"https:\/\/brainsre.news\/invertir-inmobiliario-barrio-rejas-madrid\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Brainsre.news<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Sa proximit\u00e9 avec les grands centres d&rsquo;affaires tels que l&rsquo;a\u00e9roport de Barajas g\u00e9n\u00e8re une demande croissante qui a fait grimper les prix de location \u00e0 des niveaux record. Antonio Ramudo, Data Scientist Brainsre, 3 ao\u00fbt 2022 Quartier jeune, bien desservi par la route et tr\u00e8s bien situ\u00e9 \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de l&rsquo;a\u00e9roport. 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