En tant qu’investisseur immobilier, Sam Dogen recommande toujours d’appliquer la r\u00e8gle \u00ab\u00a0BURL\u00a0\u00bb – qui signifie \u00ab\u00a0acheter utile, louer luxueux\u00a0\u00bb <\/strong>– pour \u00e9viter les regrets financiers.<\/p>\n L’utilit\u00e9 peut \u00eatre d\u00e9finie comme quelque chose dont vous avez absolument besoin, avec tr\u00e8s peu d’espace inutilis\u00e9. Le luxe est quelque chose qui va au-del\u00e0 de ce dont vous avez besoin, comme une troisi\u00e8me chambre vide, une immense terrasse et un patio avec une piscine.<\/p>\n BURL vous aide \u00e0 comprendre que le v\u00e9ritable co\u00fbt de la vie dans votre propre maison ne se limite pas \u00e0 l’argent que vous avez d\u00e9pens\u00e9 pour y vivre. C’est le co\u00fbt d’opportunit\u00e9 de ne pas le louer au taux du march\u00e9.<\/p>\n \u00ab\u00a0J’ai rencontr\u00e9 un couple \u00e0 San Francisco qui a d\u00e9cid\u00e9 de r\u00e9duire la taille de sa maison lorsqu’il s’est rendu compte qu’il pouvait louer sa maison de 2.600 m2, quatre chambres et trois salles de bain, pour 7.500 dollars par mois\u00a0\u00bb, explique M. Dogen. Il ajoute qu’avant la pand\u00e9mie, ils ont achet\u00e9 une deuxi\u00e8me maison, plus petite, dans un endroit moins central, qui leur a co\u00fbt\u00e9 40 % de moins que ce qu’ils ont pay\u00e9 pour la premi\u00e8re. Leur nouvelle maison avait un pr\u00eat hypoth\u00e9caire de 3.000 dollars et ils auraient pu la louer pour 4.500 dollars par mois.<\/p>\n Pour eux, une maison plus petite, d’une valeur locative de 4.500 dollars, correspondait mieux \u00e0 leur budget et \u00e0 la taille de leur m\u00e9nage. Ils ont donc lou\u00e9 leur ancienne maison pour 7.500 dollars par mois et ont augment\u00e9 leurs liquidit\u00e9s mensuelles d’au moins 3.000 dollars.<\/p>\n Suivant la r\u00e8gle BURL, ils ont choisi d’acheter – et d’habiter – la maison un peu plus utilitaire de trois chambres et deux salles de bain et demi, et de laisser quelqu’un d’autre louer l’autre maison, plus grande et plus luxueuse.<\/p>\n Si vous \u00eates propri\u00e9taire de longue date, il n’est jamais inutile de faire quelques recherches pour savoir combien votre maison pourrait co\u00fbter \u00e0 la location sur le march\u00e9 actuel. En juillet 2022, le prix moyen des loyers \u00e0 l’\u00e9chelle nationale a augment\u00e9 de 5,6 % sur un an, selon idealista.<\/p>\n Et gr\u00e2ce \u00e0 l’inflation, \u00e0 la croissance d\u00e9mographique et \u00e0 la d\u00e9mographie, les loyers devraient continuer \u00e0 augmenter ind\u00e9finiment.<\/p>\n Selon l’exp\u00e9rience de Sam Dogen, la question de \u00ab\u00a0louer ou acheter\u00a0\u00bb se r\u00e9sume \u00e0 ceci :<\/p>\n Les investisseurs immobiliers intelligents ne paient g\u00e9n\u00e9ralement pas plus de 100 fois le loyer mensuel pour acheter une propri\u00e9t\u00e9. Dans le cas du couple ci-dessus, un investisseur suivant la r\u00e8gle du loyer mensuel multipli\u00e9 par 100 ne paierait pas plus de 750.000 $ parce que le loyer mensuel du march\u00e9 \u00e9tait de 7.500 $.<\/p>\n Selon Dogen, d\u00e9penser 7.500 dollars par mois (90.000 dollars par an) en loyer peut sembler cher, mais payer 7.500 dollars par mois en loyer est en fait une valeur relativement bonne, car il aurait d\u00fb d\u00e9penser environ 360 fois le loyer mensuel pour acheter cette maison \u00e0 son prix de march\u00e9 d’environ 2,7 millions de dollars \u00e0 l’\u00e9poque.<\/p>\n Il peut \u00eatre plus difficile de suivre la r\u00e8gle d’investissement immobilier de BURL dans des villes co\u00fbteuses comme New York, Los Angeles et San Francisco. Il y a des gens qui paient un loyer \u00e0 six chiffres par an, mais ils s’en sortent gr\u00e2ce \u00e0 la r\u00e8gle BURL. Ces locataires investissent dans diff\u00e9rentes propri\u00e9t\u00e9s dans d’autres parties du pays pour obtenir des rendements locatifs plus \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n Une Honda Civic vous permet de vous d\u00e9placer sans probl\u00e8me, mais certaines personnes aiment conduire des Ferrari. La r\u00e8gle BURL veut que si vous pouvez vous le permettre, achetez la Honda Civic et louez la Ferrari le week-end.<\/p>\n Dans le Midwest, il existe des propri\u00e9t\u00e9s valant environ 200.000 dollars qui pourraient \u00eatre lou\u00e9es pour 2.000 dollars par mois en vertu de la r\u00e8gle des 100 fois le loyer mensuel. Une valeur stup\u00e9fiante pour les investisseurs, mais pas tellement pour les locataires, m\u00eame si le montant absolu du loyer est faible.<\/p>\n Si une telle maison \u00e9tait achet\u00e9e avec un acompte de 40.000 $, un pr\u00eat hypoth\u00e9caire de 160.000 $ et un taux d’int\u00e9r\u00eat de 4 %, les co\u00fbts annuels de propri\u00e9t\u00e9 seraient d’environ 1,5 million d’euros :<\/p>\n Au total, 13.000 dollars de d\u00e9penses annuelles.<\/strong><\/p>\n Ajoutez 800 $ par an en co\u00fbt d’opportunit\u00e9 pour ne pas avoir obtenu un rendement sans risque de 2 % sur la mise de fonds de 40.000 $, et il ne vous en co\u00fbte que 13.800 $ par an pour \u00eatre propri\u00e9taire, contre 24.000 $ par an pour louer.<\/p>\n M\u00eame si le propri\u00e9taire ne peut percevoir que 1.200 $ (au lieu des 2.000 $ pr\u00e9vus) par mois en loyer, ce qui fait que l’achat de 200.000 $ \u00e9quivaut \u00e0 167 fois le loyer mensuel, la propri\u00e9t\u00e9 est toujours une meilleure proposition de valeur, surtout si la propri\u00e9t\u00e9 continue \u00e0 prendre de la valeur.<\/p>\n Pour Sam Donge, si la r\u00e9gion dans laquelle vous vivez ou souhaitez vivre pr\u00e9sente des prix de march\u00e9 similaires \u00e0 ceux-ci, vous devriez acheter plut\u00f4t que louer, car vous pourriez imm\u00e9diatement r\u00e9aliser un flux de tr\u00e9sorerie positif si vous deviez un jour louer la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n En fin de compte, l’endroit o\u00f9 nous choisissons de vivre est une d\u00e9cision tr\u00e8s personnelle. Nous voulons tous vivre pr\u00e8s de nos amis et de notre famille. Nous voulons \u00e9galement vivre dans un quartier agr\u00e9able et bien desservi.<\/p>\nUne \u00e9tude de cas de la r\u00e8gle BURL<\/strong><\/h3>\n
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Ce que font les investisseurs immobiliers intelligents<\/strong><\/h3>\n
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L’autre c\u00f4t\u00e9 de BURL<\/strong><\/h3>\n
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