{"id":54582,"date":"2024-05-13T20:30:18","date_gmt":"2024-05-13T20:30:18","guid":{"rendered":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2024\/05\/13\/les-cles-de-la-nouvelle-loi-fonciere-qui-entrera-en-vigueur-fin-2023\/"},"modified":"2026-03-06T03:10:28","modified_gmt":"2026-03-06T03:10:28","slug":"les-cles-de-la-nouvelle-loi-fonciere-qui-entrera-en-vigueur-fin-2023","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2024\/05\/13\/les-cles-de-la-nouvelle-loi-fonciere-qui-entrera-en-vigueur-fin-2023\/","title":{"rendered":"Les cl\u00e9s de la nouvelle loi fonci\u00e8re qui entrera en vigueur fin 2023"},"content":{"rendered":"

Le 13 d\u00e9cembre 2022, le Conseil des ministres a approuv\u00e9 le projet de loi portant sur la modification du texte consolid\u00e9 de la loi de r\u00e9habilitation fonci\u00e8re et urbaine. L’objectif de ce projet est d’\u00e9viter, entre autres, la paralysie<\/strong> de l’am\u00e9nagement du territoire de nombreuses municipalit\u00e9s en raison de d\u00e9fauts mineurs<\/strong> facilement corrigibles. L’objectif du gouvernement est qu’il entre en vigueur \u00e0 la fin de cette ann\u00e9e, m\u00eame si son approbation en tant que projet de loi et tout son traitement parlementaire sont toujours en attente.<\/p>\n

L’avant-projet, bien que concis, pr\u00e9sente des nouveaut\u00e9s importantes qui visent \u00e0 accro\u00eetre la s\u00e9curit\u00e9 juridique<\/strong> dans le domaine de l’am\u00e9nagement du territoire et de l’urbanisme.<\/p>\n

Ensuite, le cabinet d’avocats Ashurst met en \u00e9vidence les principales mesures que le gouvernement propose pour r\u00e9soudre des probl\u00e8mes tels que les petits d\u00e9fauts pouvant entra\u00eener la nullit\u00e9 d’un d\u00e9veloppement urbain.<\/p>\n

La nouvelle loi fonci\u00e8re, en quatre cl\u00e9s<\/strong><\/p>\n

De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, l’avant-projet se concentre sur les questions suivantes:<\/p>\n

a. Nullit\u00e9 et annulation.<\/strong> La nature mixte (technico-juridique) des actes fonciers et d’urbanisme est reconnue et une liste de vices de forme est introduite qui, en raison de leur pertinence, d\u00e9termine la nullit\u00e9 de l’acte en question. Le reste des d\u00e9fauts non express\u00e9ment list\u00e9s pourront \u00eatre corrig\u00e9s \u00e9vitant ainsi des \u00ab annulations disproportionn\u00e9es \u00bb.<\/p>\n

b. Positivation de la doctrine de la nullit\u00e9 partielle. <\/strong>Le chiffre de la nullit\u00e9 partielle des actes d’am\u00e9nagement du territoire et d’urbanisme est introduit lorsque ladite nullit\u00e9 peut \u00eatre individualis\u00e9e par rapport \u00e0 une certaine zone territoriale, \u00e0 des pr\u00e9ceptes ou \u00e0 des d\u00e9terminations sp\u00e9cifiques.<\/p>\n

c. Limitation de la nullit\u00e9 en cascade.<\/strong> Jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent, la d\u00e9claration de nullit\u00e9 d’un acte d’am\u00e9nagement du territoire et d’urbanisme implique la nullit\u00e9 de tous ses plans d’am\u00e9nagement et m\u00eame de ses actes d’application. Toutefois, l’avant-projet entend circonscrire cette nullit\u00e9 en cascade aux seuls actes et actes qui contiennent le m\u00eame vice de nullit\u00e9 que l’acte d\u00e9clar\u00e9 nul.<\/p>\n

d. Limitation de l’action publique urbaine.<\/strong> Le droit d’exercer l’action publique urbaine est sensiblement limit\u00e9 dans la mesure o\u00f9 il est express\u00e9ment li\u00e9 \u00e0 la d\u00e9fense des int\u00e9r\u00eats g\u00e9n\u00e9raux.<\/p>\n

Nullit\u00e9 et annulabilit\u00e9<\/strong><\/p>\n

La principale nouveaut\u00e9 de l’avant-projet est celle qui fait r\u00e9f\u00e9rence au nouveau r\u00e9gime propos\u00e9 de nullit\u00e9 et d’annulation des actes d’am\u00e9nagement du territoire et d’urbanisme et qui est r\u00e9sum\u00e9e ci-dessous:<\/p>\n

a. Nature juridique des instruments d’am\u00e9nagement du territoire et d’urbanisme. <\/strong>Une nouvelle section 2 est introduite dans l’article 4 TRLS pour d\u00e9clarer la nature juridique diverse (mixte) des instruments d’am\u00e9nagement du territoire et d’urbanisme compos\u00e9s : (i) des d\u00e9cisions strat\u00e9giques et de leur planification et (ii) des r\u00e9glementations g\u00e9n\u00e9rales ou particuli\u00e8res.<\/p>\n

b. Causes de nullit\u00e9 des actes d’am\u00e9nagement du territoire et d’urbanisme.<\/strong> L’article 55 TRLS, qui s’intitulait Actes nuls de plein droit <\/em>et est renomm\u00e9 Nullit\u00e9 et annulabilit\u00e9 des actes d’am\u00e9nagement du territoire et d’urbanisme, <\/em>est compl\u00e8tement modifi\u00e9.<\/p>\n

Conform\u00e9ment \u00e0 la nouvelle r\u00e9daction du paragraphe 1 de cet article 55, la nullit\u00e9 de plein droit pour vice de forme ne peut \u00eatre prononc\u00e9e que par:<\/strong><\/p>\n

i) l’omission du processus d’\u00e9valuation environnementale;<\/p>\n

ii) l’omission du processus d’information et de participation du public;<\/p>\n

iii) l’omission des proc\u00e9dures de participation d’autres organismes par rapport aux rapports obligatoires dont la rectification est particuli\u00e8rement complexe (parmi ceux qui sont identifi\u00e9s, le rapport hydrologique, le rapport c\u00f4tier, le rapport routier et autres infrastructures structurantes); et<\/p>\n

iv) le manque ou l’insuffisance notoire de la m\u00e9moire dans laquelle se justifient les d\u00e9cisions de gestion adopt\u00e9es.<\/p>\n

Les autres vices de forme non express\u00e9ment \u00e9num\u00e9r\u00e9s \u00e0 l’article 1 pr\u00e9cit\u00e9 n’entra\u00eeneront pas la nullit\u00e9 absolue de l’acte d’urbanisme,<\/strong> et pourront \u00eatre corrig\u00e9s avec effet r\u00e9troactif au moment de la proc\u00e9dure opportun.<\/p>\n

Dans ces cas d’annulation, toutes les actions non affect\u00e9es par le vice seront conserv\u00e9es et l’Administration disposera d’un an (prolongable de six mois suppl\u00e9mentaires) pour les corriger. Entre-temps, l’efficacit\u00e9 du plan annul\u00e9 sera prolong\u00e9e (\u00e0 l’exception des d\u00e9terminations qui ont \u00e9t\u00e9 affect\u00e9es par l’annulation).<\/p>\n

Ce pr\u00e9cepte, s’il est approuv\u00e9, aura d’importantes r\u00e9percussions pratiques et n\u00e9cessitera un examen au cas par cas pour savoir si le vice de l’acte en question implique l’application du r\u00e9gime de nullit\u00e9 ou d’annulation.<\/p>\n

Positivation de nullit\u00e9 partielle<\/strong><\/p>\n

La nouvelle r\u00e9daction propos\u00e9e de l’article 55 TRLS inclut dans sa section 3 une positivation du principe de nullit\u00e9 partielle introduit par l’arr\u00eat 744\/2020 de la Cour supr\u00eame du 4 mars 2020.<\/p>\n

Conform\u00e9ment \u00e0 la nouvelle r\u00e9daction de l’article, la nullit\u00e9 des actes d’am\u00e9nagement du territoire et d’urbanisme sera, en tout \u00e9tat de cause, partielle lorsqu’ils peuvent \u00eatre individualis\u00e9s par rapport \u00e0 une zone territoriale d\u00e9termin\u00e9e ou lorsqu’elle affecte des pr\u00e9ceptes ou des d\u00e9terminations sp\u00e9cifiques<\/strong> qui ne sont pas pertinents au reste du plan.<\/p>\n

La pertinence pratique de ce pr\u00e9cepte ressort clairement de l’arr\u00eat 569\/2020 de la Cour supr\u00eame du 27 mai 2020 concernant le Plan g\u00e9n\u00e9ral de d\u00e9veloppement suppl\u00e9mentaire de Yaiza (Lanzarote) qui a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9 avec omission du rapport obligatoire des co\u00fbts. Dans cette affaire, la Cour supr\u00eame, en application du principe de nullit\u00e9 partielle qui serait d\u00e9sormais consacr\u00e9 par cet article 55.3 TRLS, a convenu que la nullit\u00e9 ne devait affecter que la zone affect\u00e9e par le domaine public maritime-terrestre et ses zones de servitude, le reste du plan restant en vigueur.<\/p>\n

Limitation de la nullit\u00e9 en cascade<\/strong><\/p>\n

La nouvelle r\u00e9daction propos\u00e9e de l’article 55 TRLS inclut dans sa section 4 une limitation des effets de la nullit\u00e9 dite en cascade.<\/p>\n

Aux termes de l’article pr\u00e9cit\u00e9, la nullit\u00e9 d’un acte d’am\u00e9nagement du territoire et d’urbanisme ne doit affecter ses actes d’am\u00e9nagement et les actes dict\u00e9s en son application que lorsqu’ils souffrent du m\u00eame vice que l’acte annul\u00e9.<\/strong> Toutefois, sa validit\u00e9 restera valable si ces instruments ou actes de d\u00e9veloppement ont une couverture suffisante dans l’instrument de r\u00e9glementation ant\u00e9rieur \u00e0 celui qui avait \u00e9t\u00e9 abrog\u00e9 ou dans les r\u00e8glements r\u00e9sultant de l’application.<\/p>\n

L’avant-projet vise, une fois de plus, \u00e0 limiter les effets d’une d\u00e9claration de nullit\u00e9 qui, jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent, avait de graves implications pratiques (parfois disproportionn\u00e9es) car elle entra\u00eenait la nullit\u00e9 de toute planification du d\u00e9veloppement et des actes dict\u00e9s en vertu de l’acte d\u00e9clar\u00e9 nul.<\/p>\n

Action publique urbaine<\/strong><\/p>\n

L’Avant-projet modifie la r\u00e9daction des articles 5.f) et 62 TRLS pour donner un nouveau contenu plus limit\u00e9 \u00e0 l’action publique urbaine.<\/p>\n

Concr\u00e8tement, le premier changement propos\u00e9 par la r\u00e9forme renvoie \u00e0 la l\u00e9gitimit\u00e9 active subjective de l’action publique. Contrairement \u00e0 la r\u00e9daction actuelle qui habilite toute personne \u00e0 exercer l’action publique, l’Avant-projet de loi n’accorde ce pouvoir qu’aux personnes physiques et morales \u00e0 but non lucratif.<\/strong><\/p>\n

De m\u00eame, l’action publique doit s’exercer dans la d\u00e9fense des int\u00e9r\u00eats g\u00e9n\u00e9raux li\u00e9s \u00e0 l’am\u00e9nagement du territoire et \u00e0 l’urbanisme et dans des aspects mat\u00e9riels ou substantiels. Elle ne peut \u00eatre fond\u00e9e sur de simples vices de forme, \u00eatre l’action contraire au bien ou un abus de droit, ni pr\u00e9tendre \u00e0 la reconnaissance et \u00e0 la restauration d’une situation juridique particuli\u00e8re.<\/p>\n

Enfin, l’Avant-projet de loi introduit express\u00e9ment la nuance que le retrait de l’action publique ne peut entra\u00eener une contrepartie \u00e9conomique. Il s’agit d’une tentative pour \u00e9viter la professionnalisation qui existait dans l’exercice de cette action publique.<\/p>\n

Autres modifications<\/strong><\/p>\n

Bien que l’\u00e9pine dorsale de la r\u00e9forme se trouve dans les changements d\u00e9crits, le projet de loi en profite pour modifier certains autres points, comme le soulignent les avocats d’Ashurst :<\/p>\n

a. Silence n\u00e9gatif.<\/strong> Les cas d’application du silence n\u00e9gatif d\u00e9clar\u00e9s inconstitutionnels par les arr\u00eats de la Cour constitutionnelle 143\/2017, du 14 d\u00e9cembre, et 75\/2018, du 5 juillet (parcelles, s\u00e9gr\u00e9gations et autres actes de division de propri\u00e9t\u00e9s) sont supprim\u00e9s.<\/p>\n

Toutefois, sont exclus du r\u00e9gime de silence n\u00e9gatif les travaux de construction de logements soumis \u00e0 un r\u00e9gime de protection publique, destin\u00e9s \u00e0 la location sociale<\/strong>, promus par l’Administration publique, ses entit\u00e9s d\u00e9pendantes ou par le biais de collaboration public-priv\u00e9.<\/p>\n

b. Compensation pour l’action d’urbanisation.<\/strong> Une nouvelle r\u00e9daction de l’article 38.2.a) TRLS est introduite apr\u00e8s sa d\u00e9claration d’invalidit\u00e9 par l’arr\u00eat de la Cour constitutionnelle 218\/2015, du 22 octobre. Sans pr\u00e9judice d’une \u00e9volution r\u00e9glementaire ult\u00e9rieure, la nouvelle r\u00e9daction pr\u00e9cise le mode de calcul de l’indemnisation pour emp\u00eacher l’exercice du droit de participer \u00e0 l’action ou en modifier les conditions.<\/p>\n

c. Nouvelle plateforme t\u00e9l\u00e9matique. <\/strong>Enfin, comme seule disposition suppl\u00e9mentaire, le projet contient l’engagement de mettre \u00e0 la disposition des administrations publiques une plateforme en ligne qui acc\u00e9l\u00e8re l’\u00e9mission de rapports sectoriels dans le traitement des instruments de planification territoriale et urbaine.<\/p>\n

En bref, pour le cabinet d’avocats Ashurst, le projet de loi pr\u00e9liminaire introduit une batterie de mesures visant \u00e0 assouplir l’application stricte du principe de l\u00e9galit\u00e9 qui a pr\u00e9valu en Espagne en mati\u00e8re d’instruments fonciers et d’urbanisme et les graves cons\u00e9quences qui d\u00e9coulent de cette application.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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