{"id":53834,"date":"2024-05-13T06:05:32","date_gmt":"2024-05-13T06:05:32","guid":{"rendered":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2024\/05\/13\/sos-de-lindustrie-de-la-construction-neuve-aux-politiciens-il-faut-plus-de-terrains-pour-rendre-le-logement-moins-cher\/"},"modified":"2026-03-05T13:39:28","modified_gmt":"2026-03-05T13:39:28","slug":"sos-de-lindustrie-de-la-construction-neuve-aux-politiciens-il-faut-plus-de-terrains-pour-rendre-le-logement-moins-cher","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2024\/05\/13\/sos-de-lindustrie-de-la-construction-neuve-aux-politiciens-il-faut-plus-de-terrains-pour-rendre-le-logement-moins-cher\/","title":{"rendered":"SOS de l’industrie de la construction neuve aux politiciens: il faut plus de terrains pour rendre le logement moins cher"},"content":{"rendered":"

Le prix des logements, tant \u00e0 la vente qu’\u00e0 la location, continue d’augmenter et rien n’indique que la tendance va se ralentir, au contraire. Pourquoi ? Parce qu’il n’y a pas assez de logements pour r\u00e9pondre \u00e0 la demande r\u00e9elle<\/strong> : les logements d’occasion ne sont pas en mesure de satisfaire cette demande et la construction neuve reste faible. Les promoteurs immobiliers affirment depuis des ann\u00e9es que l’Espagne doit construire entre 130.000 et 150.000 nouveaux logements par an, un rythme qui n’a pas encore \u00e9t\u00e9 atteint depuis l’\u00e9clatement de la grande crise immobili\u00e8re de 2008.<\/p>\n

Pendant le boom, plus de 120.000 permis de construire ont \u00e9t\u00e9 accord\u00e9s en 1 seul mois, plus pr\u00e9cis\u00e9ment en septembre 2006, le pic de toute la s\u00e9rie historique des statistiques du minist\u00e8re du Logement et de l’Agenda urbain. Bien que ces donn\u00e9es ne soient pas bonnes et indiquent un exc\u00e8s de nouvelles constructions (elles ont \u00e9galement co\u00efncid\u00e9 avec l’entr\u00e9e en vigueur du Code technique de la construction, ce qui a entra\u00een\u00e9 une anticipation des demandes de permis), la situation actuelle n’est pas saine non plus : en octobre 2023 (derni\u00e8res donn\u00e9es disponibles), 10.612 permis de construire ont \u00e9t\u00e9 accord\u00e9s. Pour atteindre 150.000 nouveaux logements par an, il faudrait que 12.500 nouveaux permis de construire soient accord\u00e9s en moyenne chaque mois. Chaque ann\u00e9e, 240.000 nouveaux m\u00e9nages sont cr\u00e9\u00e9s en Espagne, mais il est tr\u00e8s difficile pour eux d’acqu\u00e9rir un nouveau logement et ils sont contraints de se tourner vers des logements de 2cde<\/sup> main.<\/p>\n

Octobre 2023 : Nouveaux permis de construire<\/strong><\/h3>\n
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\u00ab\u00a0L’un des objectifs du secteur du d\u00e9veloppement est d’atteindre un point d’\u00e9quilibre entre la production et la demande. Ni en atteignant les chiffres exorbitants de 2006, ni en restant aux 80.000 logements de 2023\u00a0\u00bb, explique David Mart\u00ednez, PDG d’Aedas Homes.<\/strong><\/p>\n

Pourquoi n’y a-t-il pas plus de nouveaux logements ?<\/strong><\/h3>\n

Le talon d’Achille du secteur est le manque de terrains pour le d\u00e9veloppement de logements. C’est ce que d\u00e9taillent les experts consult\u00e9s par idealista\/news, ainsi que la difficult\u00e9 de trouver des terrains pour le logement. Ils demandent plus de mati\u00e8re premi\u00e8re pour produire les logements que la soci\u00e9t\u00e9 demande actuellement.<\/p>\n

Nous d\u00e9taillons ci-dessous les principaux facteurs qui font qu’il n’y a plus de nouveaux logements sur le march\u00e9 : <\/p>\n

    \n
  • Lenteur du d\u00e9veloppement foncier :<\/strong> les experts soulignent que la crise de 2008 a compl\u00e8tement paralys\u00e9 les investissements dans le d\u00e9veloppement foncier, l’actif le plus pr\u00e9cieux pour les promoteurs aujourd’hui. Jaume Borr\u00e0s, directeur commercial de Culmia,<\/strong> affirme qu’au cours des ann\u00e9es qui ont suivi la crise, les terrains disponibles pour le d\u00e9veloppement ont \u00e9t\u00e9 \u00e9puis\u00e9s sans que les administrations publiques ne r\u00e9activent l’activit\u00e9 de transformation urbaine. La lenteur de la conversion des terrains en terrains aptes \u00e0 la construction de logements a conduit \u00e0 l’actuelle \u00ab\u00a0inexistence de terrains \u00e0 d\u00e9velopper dans une grande partie du territoire o\u00f9 il y a une demande de logements\u00a0\u00bb, ajoute M. Borr\u00e0s. Des obstacles bureaucratiques limitent l’offre de logements (administrations, \u00e9lectricit\u00e9, conf\u00e9d\u00e9rations hydrographiques, patrimoine, etc.) \u00ab\u00a0Tous ces \u00e9l\u00e9ments entravent le processus de d\u00e9veloppement et ralentissent les d\u00e9lais\u00a0\u00bb, ajoute Luis Corral, directeur g\u00e9n\u00e9ral de Foro Consultores.<\/strong><\/li>\n
  • Valeur \u00e9lev\u00e9e des terrains : les plans d’affaires ne sont souvent pas viables en raison de la valeur \u00e9lev\u00e9e des terrains, qui r\u00e9sulte de leur raret\u00e9, des co\u00fbts de construction qui, bien qu’ils se soient stabilis\u00e9s, restent \u00e9lev\u00e9s, et des frais financiers importants. Selon Luis Corral, ces derniers ont atteint environ 6% par an pour le promoteur. De plus, la situation d’incertitude oblige le promoteur \u00e0 \u00ab\u00a0demander\u00a0\u00bb plus de rentabilit\u00e9 aux projets, compte tenu des risques.<\/li>\n
  • Manque de terrains pour les logements subventionn\u00e9s : Patricia Hern\u00e1ndez, PDG de V\u00eda \u00c1gora<\/strong>, insiste sur la n\u00e9cessit\u00e9 de revoir le prix des modules de logements subventionn\u00e9s, car ils sont si bas que dans de nombreux cas, il est impossible de construire des logements abordables. En fait, la Communaut\u00e9 de Madrid a d\u00e9j\u00e0 annonc\u00e9 qu’elle revoyait le prix des modules afin qu’il soit rentable de construire des appartements abordables.<\/li>\n
  • Un autre facteur cl\u00e9 du manque de nouveaux logements est le manque de main-d’\u0153uvre qualifi\u00e9e<\/strong>. La crise de 2008 a provoqu\u00e9 une ru\u00e9e de la main-d’\u0153uvre vers d’autres secteurs et il n’y a pas eu de r\u00e9g\u00e9n\u00e9ration par la suite, de sorte que la capacit\u00e9 de production actuelle n’est pas comparable \u00e0 celle de 2006, l’ann\u00e9e o\u00f9 le march\u00e9 immobilier espagnol a atteint son apog\u00e9e. Le PDG de Via Agora rappelle que pendant le boom, le secteur employait environ 3 millions de personnes, alors qu’aujourd’hui ce chiffre est de 1,4 million, \u00ab\u00a0nous n’avons donc pas la capacit\u00e9 de production n\u00e9cessaire pour augmenter de mani\u00e8re significative la production de logements\u00a0\u00bb.<\/li>\n
  • Manque de dynamisme dans le financement des promoteurs<\/strong> : les changements dans le secteur bancaire sont un autre facteur qui a eu un impact. Luis Corral souligne que le financement des promoteurs est devenu plus difficile non seulement en raison des taux d’int\u00e9r\u00eat, mais aussi \u00e0 cause des exigences de pr\u00e9vente, qui se situent g\u00e9n\u00e9ralement entre 60 et 70% et, en outre, les institutions financi\u00e8res exigent un niveau plus \u00e9lev\u00e9 de fonds propres de la part des promoteurs. \u00ab\u00a0Ces exigences de pr\u00e9vente rendent les projets difficilement viables, surtout si l’on consid\u00e8re que l’activit\u00e9 immobili\u00e8re est plus faible. Et s’il faut beaucoup de temps pour atteindre ce pourcentage de pr\u00e9ventes, les pr\u00e9ventes initiales peuvent chuter et nous entrons dans une boucle commerciale, sans aucun progr\u00e8s\u00a0\u00bb, explique M. Corral.<\/li>\n
  • Co\u00fbts de construction \u00e9lev\u00e9s : <\/strong>ils restent \u00e9lev\u00e9s, tout comme les exigences l\u00e9gales et de qualit\u00e9, ce qui affecte la viabilit\u00e9 de nombreux projets r\u00e9sidentiels.<\/li>\n<\/ul>\n

    2015-2023 | Indice des co\u00fbts directs de construction<\/strong><\/h3>\n
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    Que faudrait-il faire pour augmenter le nombre de logements neufs sur le march\u00e9 ?<\/strong><\/h3>\n

    Les experts s’accordent \u00e0 dire que le probl\u00e8me r\u00e9side dans le manque de terrains \u00e0 am\u00e9nager, ce qui limite la production de logements abordables permettant aux jeunes acheteurs d’acc\u00e9der au march\u00e9. C’est pourquoi il est essentiel d’acc\u00e9l\u00e9rer les proc\u00e9dures de planification et de gestion urbaine. \u00ab\u00a0Il faut faire preuve de courage dans ce domaine si l’on veut vraiment voir une r\u00e9duction des d\u00e9lais. Trop souvent, les d\u00e9lais l\u00e9gaux ne sont pas respect\u00e9s et les effets du silence sont n\u00e9gatifs, ce qui est accept\u00e9 par tous. La marge de man\u0153uvre est souvent tr\u00e8s large et g\u00e9n\u00e8re beaucoup d’incertitude juridique, ce qui se traduit en fin de compte par des co\u00fbts et des retards qui sont finalement pay\u00e9s par l’acheteur\u00a0\u00bb, d\u00e9clare Patricia Hern\u00e1ndez.<\/p>\n

    Jaume Borr\u00e0s se joint \u00e0 de nombreuses voix dans le secteur pour demander un pacte d’\u00c9tat pour le logement<\/strong> et une allocation budg\u00e9taire publique qui permette le d\u00e9veloppement de politiques de logement. Ils demandent \u00e9galement une am\u00e9lioration de la s\u00e9curit\u00e9 juridique dans la transformation des terrains et une r\u00e9vision de la fiscalit\u00e9. <\/strong><\/p>\n

    Le PDG d’Aedas Homes affirme que le grand d\u00e9fi pour cette ann\u00e9e est de faciliter l’acc\u00e8s \u00e0 un logement pour les acheteurs potentiels. Selon lui, il est \u00e9galement n\u00e9cessaire d’attirer des capitaux. \u00ab\u00a0Nous devons consolider l’Espagne en tant qu’opportunit\u00e9 d’investissement. L’industrie immobili\u00e8re est une industrie \u00e0 forte intensit\u00e9 de capital : pour construire 100.000 logements, il faut 25.000 millions d’euros de fonds propres constants et pas moins de 15.000 millions d’euros de dettes. En d’autres termes, l’Espagne repr\u00e9sente une \u00e9norme opportunit\u00e9 d’investissement immobilier. Le d\u00e9fi consiste \u00e0 \u00e9tablir un cadre de s\u00e9curit\u00e9, de certitude et de cr\u00e9dibilit\u00e9 pour attirer ces capitaux \u00e9trangers, qui ne doivent pas n\u00e9cessairement provenir du monde de l’immobilier. L’Espagne est un pays cl\u00e9 pour l’investissement immobilier europ\u00e9en<\/strong> et doit le rester. Tout investisseur qui souhaite investir sur ce march\u00e9 en Europe devra penser \u00e0 notre pays – ils savent que \u00ab\u00a0No Spain, no gain\u00a0\u00bb – mais nous devons faciliter leur arriv\u00e9e autant que possible\u00a0\u00bb.<\/p>\n

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    Les politiciens se font taper sur les doigts<\/strong><\/h3>\n

    Le directeur commercial de Culmia est clair : \u00ab\u00a0chaque administration est responsable de l’exercice de certaines comp\u00e9tences, et c’est ce que nous devons exiger. Ces comp\u00e9tences n’appartiennent pas seulement aux administrations locales et r\u00e9gionales, mais aussi \u00e0 l’\u00c9tat<\/strong>. L’\u00c9tat doit transf\u00e9rer des budgets aux communaut\u00e9s autonomes. <\/strong>Ces derni\u00e8res, par exemple, doivent l\u00e9gif\u00e9rer<\/strong> et approuver les plans d’urbanisme municipaux<\/strong>. Les conseils locaux doivent promouvoir la r\u00e9vision de leurs plans g\u00e9n\u00e9raux, acc\u00e9l\u00e9rer l’am\u00e9nagement du territoire et raccourcir les d\u00e9lais de traitement des permis de construire.<\/p>\n

    Le PDG d’Aedas Homes insiste \u00e9galement sur l’importance de r\u00e9duire les d\u00e9lais de gestion des terrains et d’acc\u00e9l\u00e9rer toutes les proc\u00e9dures <\/strong>administratives et bureaucratiques li\u00e9es \u00e0 la construction de logements. La lenteur de ces proc\u00e9dures rend les travaux de construction et, par cons\u00e9quent, les logements plus chers. \u00ab\u00a0Certaines donn\u00e9es mettent en \u00e9vidence ce probl\u00e8me : il faut en moyenne 16 mois pour obtenir tous les permis pour un terrain destin\u00e9 \u00e0 \u00eatre am\u00e9nag\u00e9. \u00c0 cela s’ajoutent environ 20 mois suppl\u00e9mentaires pour la construction et 3 mois de paperasserie pour r\u00e9glementer le projet une fois qu’il est termin\u00e9. Au total, pr\u00e8s de 40 mois, plus de 3 ans, une p\u00e9riode bien trop longue qui augmente le co\u00fbt financier des projets\u00a0\u00bb, ajoute-t-il.<\/p>\n

    Luis Corral souligne \u00e9galement l’urgence de r\u00e9viser les valeurs maximales des modules de logements subventionn\u00e9s, afin de s’adapter \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9 et de rendre \u00e9conomiquement viable le d\u00e9veloppement de cette activit\u00e9 tr\u00e8s importante. Et Patricia Hern\u00e1ndez rappelle que le manque de logements subventionn\u00e9s n’est pas subi par le promoteur, mais par le citoyen qui est confront\u00e9 \u00e0 la p\u00e9nurie et \u00e0 l’augmentation du co\u00fbt de l’immobilier.<\/p>\n

    <\/figure>\n

    Et pendant ce temps, le logement devient plus cher\u2026 en raison du manque de nouvelles constructions<\/strong><\/h3>\n

    Entre-temps, le prix de la construction continuera d’augmenter. Les experts consult\u00e9s s’accordent \u00e0 dire que les logements neufs augmenteront dans les m\u00eames proportions d’ici 2023, entre 3 et 5%, principalement en raison des co\u00fbts de production et du manque de produits.<\/p>\n

    Et cette situation se r\u00e9percutera sur le march\u00e9 de l’occasion. Le prix des logements d’occasion en Espagne a cl\u00f4tur\u00e9 l’ann\u00e9e 2023 avec une hausse de 8,1%, laissant le m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 2.042\u20ac, selon le dernier rapport sur les prix d’idealista. Cette hausse r\u00e9pond \u00e0 la forte demande et au manque d’offre, notamment de constructions neuves. La hausse a \u00e9t\u00e9 particuli\u00e8rement marqu\u00e9e dans les archipels et sur la c\u00f4te m\u00e9diterran\u00e9enne, peut-\u00eatre soutenue par une demande internationale \u00e0 fort pouvoir d’achat. Il n’y a pas non plus de signes d’un changement de tendance \u00e0 l’horizon 2024. En effet, Francisco I\u00f1areta, porte-parole d’idealista<\/strong>, souligne que \u00ab\u00a0dans les march\u00e9s les plus dynamiques, il est possible qu’une partie de la demande qui est rest\u00e9e toute l’ann\u00e9e dans l’attente de r\u00e9ductions de prix qui n’ont pas eu lieu, se r\u00e9active et d\u00e9cide d’acheter en 2024, ce qui resserrera encore le march\u00e9\u00a0\u00bb.<\/p>\n

    <\/figure>\n
    <\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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