\nSi quelque chose diff\u00e9rencie le cycle immobilier actuel du pr\u00e9c\u00e9dent c\u2019est bien la place que le march\u00e9 locatif a pris. Les nouvelles g\u00e9n\u00e9rations du pays suivent un comportement assez diff\u00e9rent de celui de leurs pr\u00e9d\u00e9cesseurs, en partie \u00e0 cause des effets de la crise \u00e9conomique, mais surtout \u00e0 cause d\u2019un nouveau mode de vie qui a chang\u00e9 leurs relations personnelles et leurs rapports aux biens mat\u00e9riels.<\/p>\n
E<\/span>n parall\u00e8le, la tr\u00e8s forte croissance du tourisme populaire de ces derni\u00e8res ann\u00e9es, en plus de faire le plein des installations h\u00f4teli\u00e8res, a conduit \u00e0 ce qu\u2019une bonne partie des offres de logements l\u2019ai \u00e9t\u00e9 pour un usage de vacances dans des zones qui n\u2019en avait pas auparavant l\u2019habitude. Il n\u2019est donc pas surprenant que, depuis le d\u00e9but de la crise, le nombre d\u2019espagnols vivant en location ne cesse d\u2019augmenter, au point d\u2019atteindre, dans les zones m\u00e9tropolitaines de Madrid et Barcelone, des proportions proches \u00e0 celles recens\u00e9es dans le centre de l\u2019Europe.<\/p>\n L\u2019augmentation constante de la demande locative, bien que n\u2019ayant pas exerc\u00e9 de pression sur les prix durant les premi\u00e8res ann\u00e9es du cycle -en pleine crise de nombreux propri\u00e9taires qui continuaient \u00e0 miser sur les achats sp\u00e9culatifs se contentaient de g\u00e9n\u00e9rer quelques profits- finalement l\u2019a fait dans la mesure o\u00f9 la demande se concentrait dans les rares endroits o\u00f9 l\u2019\u00e9conomie commen\u00e7ait \u00e0 cro\u00eetre.<\/p>\n Car parmi les \u00e9vidences du cycle actuel figure le fait que les noyaux de croissance \u00e9conomique sont tr\u00e8s bien d\u00e9finis et ce dans des zones tr\u00e8s concr\u00e8tes : m\u00eame le \u201ccentralisme\u201d autonome ne parvient pas \u00e0 cr\u00e9er des p\u00f4les r\u00e9gionaux ayant suffisamment de pouss\u00e9e pour marquer une diff\u00e9rence notable avec le reste.<\/p>\n De plus, le d\u00e9clin d\u00e9mographique commence \u00e0 \u00eatre palpable dans de nombreuses zones du plateau central et du nord-est de la p\u00e9ninsule. Dans nos deux grandes capitales les loyers continueront d\u2019augmenter bien qu\u2019\u00e0 un rythme plus mod\u00e9r\u00e9, comme il sied \u00e0 deux march\u00e9s arrivant \u00e0 maturit\u00e9. En regardant plus en d\u00e9tail le cas de ces deux villes on constate que le ph\u00e9nom\u00e8ne \u00ab tache d\u2019huile \u00bb a commenc\u00e9 \u00e0 se produire et que cette dynamique va continuer dans les prochains mois : les quartiers les plus recherch\u00e9s ont d\u00e9j\u00e0 atteint des prix d\u2019\u00e9quilibre entre offre et demande, orientant la demande vers des zones plus p\u00e9riph\u00e9riques en poussant les prix vers le haut.<\/p>\n Quelque chose de similaire se produit quand nous jetons un coup d’\u0153il \u00e0 la carte de la p\u00e9ninsule. L’ann\u00e9e derni\u00e8re, les hausses de prix les plus \u00e9lev\u00e9es ont eu lieu \u00e0 Valence et Alicante, devant Madrid, Barcelone, Malaga et les \u00eeles Bal\u00e9ares. Et nous verrons pr\u00e9visiblement cette ann\u00e9e de nouvelles capitales telles que S\u00e9ville, Saragosse, La Corogne ou Valladolid prendre le relais dans cette course. Pendant ce temps, les investisseurs misent clairement sur le march\u00e9 de la location r\u00e9sidentielle.<\/p>\n Aux projets d\u00e9j\u00e0 annonc\u00e9s l\u2019an dernier de mise en marche de Socimis allant dans ce sens, tels que Testo, Alquiler Seguro, Rembrandt ou VBare, il faut ajouter la volont\u00e9 de la propre Testo, de Azora et de Catella de d\u00e9velopper des promotions de logements neufs destin\u00e9s \u00e0 la location r\u00e9sidentielle. Mais parlons aussi des menaces.<\/p>\n D\u2019une part, le risque de mourir de succ\u00e8s a augment\u00e9 de fa\u00e7on exponentielle ces derniers mois avec l\u2019apparition d\u2019\u00e9pisodes de \u201ctourismophobie\u201d, sp\u00e9cialement \u00e0 Barcelone, qui ont diminu\u00e9 dans la mesure o\u00f9 le coup d\u2019\u00e9tat s\u00e9paratiste en concentrant toute l\u2019attention a ass\u00e9n\u00e9 un coup tr\u00e8s dur au tourisme local.<\/p>\n Mais il ne fait aucun doute qu\u2019il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019une tendance de plus en plus prononc\u00e9e. Des postulats populistes sugg\u00e8rent d\u2019appliquer des mesures qui suposeraient une v\u00e9ritable marche arri\u00e8re pour le march\u00e9 locatif. L\u2019intervention des prix, l\u2019interdiction de n\u00e9gocier librement entre les parties, la confiscation d\u2019usage et de temps, etc., nous entra\u00eenerait in\u00e9vitablement vers le retrait de l\u2019offre et le frein \u00e0 l\u2019investissement. Tout au moins, un retour \u00e0 l\u2019Espagne des loyers anciens du franquisme qui a tant nuit au march\u00e9 locatif pendant des d\u00e9cennies.<\/p>\n Au contraire, ce qu\u2019il faut faire dans l\u2019Espagne d\u2019aujourd\u2019hui c\u2019est renforcer la s\u00e9curit\u00e9 juridique pour les propri\u00e9taires. Il existe encore une \u00e9norme quantit\u00e9 d\u2019appartements de particuliers que ceux-ci maintiennent vides.<\/p>\n Face \u00e0 la menace, la protection des propri\u00e9taires et les avantages fiscaux mettraient sur le march\u00e9 plus de logements qui aideraient \u00e0 satisfaire les n\u00e9cessit\u00e9s de beaucoup et mod\u00e9rer les prix.D\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, le march\u00e9 de l\u2019achat devient chaque fois plus int\u00e9ressant pour les demandeurs de logement, non seulement parce qu’il offre une meilleure qualit\u00e9 de construction, mais aussi parce que l\u2019augmentation du prix de la location l’assimile au remboursement hypoth\u00e9caire.<\/p>\n Dans la mesure o\u00f9 une forte demande, avec du travail stable, permet d\u2019\u00eatre solvable face \u00e0 la banque, la tendance \u00e0 l\u2019achat augmente.<\/p>\n Miguel Morillon, avocat \u00e0 madrid, expert dans l’immobilier<\/p>\n mmorillon@morillon.es<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Si quelque chose diff\u00e9rencie le cycle immobilier actuel du pr\u00e9c\u00e9dent c\u2019est bien la place que le march\u00e9 locatif a pris. 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