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<\/p>\nLe rendement devient un vrai sujet en Espagne. Les prix ne cessent d’\u00e9voluer, les lois aussi. Interview de Maitre Miguel Morillon, Directeur du Cabinet Franco Espagnol Morillon Avocats qui exerce en Espagne depuis de longues ann\u00e9e dans le secteur immobilier.<\/p>\n
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Que pensez vous du rendement du logement en Espagne\u00a0?<\/p>\n
Le rendement du logement revient aux deux chiffres, gr\u00e2ce \u00e0 sa revalorisation. L\u2019un des principaux facteurs de la r\u00e9cup\u00e9ration immobili\u00e8re est l\u2019augmentation de l\u2019int\u00e9r\u00eat des investisseurs. L\u2019achat d\u2019une maison pour la mettre en location et obtenir une rentabilit\u00e9 est l\u2019op\u00e9ration pr\u00e9f\u00e9r\u00e9e des \u00e9pargnants aujourd\u2019hui car elle est bien plus rentable que d\u2019autres produits tels que la dette ou les d\u00e9p\u00f4ts. La rentabilit\u00e9 moyenne annuelle d\u00e9coulant de l\u2019achat d\u2019un appartement pour le mettre en location est de 10 % : 5,5 % pour le rendement brut du bail et 4,5 % pour la revalorisat<\/p>\n
ion \u00e0 12 mois. Ce chiffre est en accord avec les 9,8 % calcul\u00e9s par la Banque d’Espagne. Les r\u00e9gions o\u00f9 il est plus rentable d\u2019acqu\u00e9rir une maison pour la louer sont la Communaut\u00e9 de Madrid (13,3 % brut annuel), Catalogne (13,1 %), Bal\u00e9ares (11,4 %) et Canaries (10,8 %).<\/p>\n
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Et la location\u00a0?<\/p>\n
La location rapporte un rendement de 12 % annuel dans la ville de Madrid et 23 % \u00e0 Barcelone. Ce sont les quatre seules \u00e9voqu\u00e9es dans la premi\u00e8re question se situer au-dessus de la moyenne nationale, ce qui nous donne un aper\u00e7u de l\u2019importance qu\u2019ont sur le calcul global du march\u00e9 les deux grandes villes et l\u2019investissement r\u00e9sidentiel en bord de mer.<\/p>\n
Ce n\u2019est pas sans raison que les provinces les plus rentables sont Barcelone (13,7 %), Madrid (13,3 %), Las Palmas (12,4 %), Bal\u00e9ares (11,4 %), Malaga (10,1 %) et Santa Cruz de Tenerife (9,5 %). Ce sont les march\u00e9s dans lesquels la demande \u00e9trang\u00e8re est en train de pousser le plus fortement le secteur, et o\u00f9 nous commen\u00e7ons \u00e0 revoir les grues. En outre, les acheteurs \u00e9trangers repr\u00e9sentent d\u00e9j\u00e0 17,4 % du total, soit un sur six. Ce pourcentage s\u2019\u00e9l\u00e8ve jusqu\u2019\u00e0 48 % dans le cas d\u2019Alicante, 41 % \u00e0 Santa Cruz de Tenerife, 34 % aux Bal\u00e9ares, 33 % \u00e0 G\u00e9rone, 31 % \u00e0 Malaga et 22 % \u00e0 Las Palmas.<\/p>\n
Il existe d\u2019autres zones o\u00f9 malgr\u00e9 le fait que la demande ne soit pas aussi forte, le retour sur investissement est \u00e9lev\u00e9, comme \u00e0 Salamanca (8,4 %), Guadalajara (7,8 %), Murcie (7,7 %), Cantabrie (7,6 %), Valladolid (7,5 %) ou Lleida (7,5 %), entre autres. Cette tendance positive s\u2019accentuera encore plus en 2018.\u00a0<\/span><\/p>\n Existe-t-il une\u00a0Croissance immobili\u00e8re\u00a0en espagne?<\/p>\n Si quelque chose diff\u00e9rencie le cycle immobilier actuel du pr\u00e9c\u00e9dent c\u2019est bien la place que le march\u00e9 locatif a pris. Les nouvelles g\u00e9n\u00e9rations du pays suivent un comportement assez diff\u00e9rent de celui de leurs pr\u00e9d\u00e9cesseurs, en partie \u00e0 cause des effets de la crise \u00e9conomique, mais surtout \u00e0 cause d\u2019un nouveau mode de vie qui a chang\u00e9 leurs relations personnelles et leurs rapports aux biens mat\u00e9riels. En parall\u00e8le, la tr\u00e8s forte croissance du tourisme populaire de ces derni\u00e8res ann\u00e9es, en plus de faire le plein des installations h\u00f4teli\u00e8res, a conduit \u00e0 ce qu\u2019une bonne partie des offres de logements l\u2019ai \u00e9t\u00e9 pour un usage de vacances dans des zones qui n\u2019en avait pas auparavant l\u2019habitude.<\/p>\n Il n\u2019est donc pas surprenant que, depuis le d\u00e9but de la crise, le nombre d\u2019espagnols vivant en location ne cesse d\u2019augmenter, au point d\u2019atteindre, dans les zones m\u00e9tropolitaines de Madrid et Barcelone, des proportions proches \u00e0 celles recens\u00e9es dans le centre de l\u2019Europe.<\/p>\n L\u2019augmentation constante de la demande locative, bien que n\u2019ayant pas exerc\u00e9 de pression sur les prix durant les premi\u00e8res ann\u00e9es du cycle -en pleine crise de nombreux propri\u00e9taires qui continuaient \u00e0 miser sur les achats sp\u00e9culatifs se contentaient de g\u00e9n\u00e9rer quelques profits- finalement l\u2019a fait dans la mesure o\u00f9 la demande se concentrait dans les rares endroits o\u00f9 l\u2019\u00e9conomie commen\u00e7ait \u00e0 cro\u00eetre. Car parmi les \u00e9vidences du cycle actuel figure le fait que les noyaux de croissance \u00e9conomique sont tr\u00e8s bien d\u00e9finis et ce dans des zones tr\u00e8s concr\u00e8tes : m\u00eame le \u201ccentralisme\u201d autonome ne parvient pas \u00e0 cr\u00e9er des p\u00f4les r\u00e9gionaux ayant suffisamment de pouss\u00e9e pour marquer une diff\u00e9rence notable avec le reste. De plus, le d\u00e9clin d\u00e9mographique commence \u00e0 \u00eatre palpable dans de nombreuses zones du plateau central et du nord-est de la p\u00e9ninsule.<\/p>\n Dans nos deux grandes capitales les loyers continueront d\u2019augmenter bien qu\u2019\u00e0 un rythme plus mod\u00e9r\u00e9, comme il sied \u00e0 deux march\u00e9s arrivant \u00e0 maturit\u00e9. En regardant plus en d\u00e9tail le cas de ces deux villes on constate que le ph\u00e9nom\u00e8ne \u00ab\u00a0tache d\u2019huile\u00a0\u00bb a commenc\u00e9 \u00e0 se produire et que cette dynamique va continuer dans les prochains mois : les quartiers les plus recherch\u00e9s ont d\u00e9j\u00e0 atteint des prix d\u2019\u00e9quilibre entre offre et demande, orientant la demande vers des zones plus p\u00e9riph\u00e9riques en poussant les prix vers le haut.<\/p>\n Quelque chose de similaire se produit quand nous jetons un coup d’\u0153il \u00e0 la carte de la p\u00e9ninsule. L’ann\u00e9e derni\u00e8re, les hausses de prix les plus \u00e9lev\u00e9es ont eu lieu \u00e0 Valence et Alicante, devant Madrid, Barcelone, Malaga et les \u00eeles Bal\u00e9ares. Et nous verrons pr\u00e9visiblement cette ann\u00e9e de nouvelles capitales telles que S\u00e9ville, Saragosse, La Corogne ou Valladolid prendre le relais dans cette course. Pendant ce temps, les investisseurs misent clairement sur le march\u00e9 de la location r\u00e9sidentielle.<\/p>\n Mais parlons aussi des menaces. D\u2019une part, le risque de mourir de succ\u00e8s a augment\u00e9 de fa\u00e7on exponentielle ces derniers mois avec l\u2019apparition d\u2019\u00e9pisodes de \u201ctourismophobie\u201d, sp\u00e9cialement \u00e0 Barcelone, qui ont diminu\u00e9 dans la mesure o\u00f9 le coup d\u2019\u00e9tat s\u00e9paratiste en concentrant toute l\u2019attention a ass\u00e9n\u00e9 un coup tr\u00e8s dur au tourisme local. Mais il ne fait aucun doute qu\u2019il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019une tendance de plus en plus prononc\u00e9e. Des postulats populistes sugg\u00e8rent d\u2019appliquer des mesures qui supposeraient une v\u00e9ritable marche arri\u00e8re pour le march\u00e9 locatif. L\u2019intervention des prix, l\u2019interdiction de n\u00e9gocier librement entre les parties, la confiscation d\u2019usage et de temps, etc., nous entra\u00eenerait in\u00e9vitablement vers le retrait de l\u2019offre et le frein \u00e0 l\u2019investissement. Tout au moins, un retour \u00e0 l\u2019Espagne des loyers anciens du franquisme qui a tant nuit au march\u00e9 locatif pendant des d\u00e9cennies.<\/p>\n Au contraire, ce qu\u2019il faut faire dans l\u2019Espagne d\u2019aujourd\u2019hui c\u2019est renforcer la s\u00e9curit\u00e9 juridique pour les propri\u00e9taires. Il existe encore une \u00e9norme quantit\u00e9 d\u2019appartements de particuliers que ceux-ci maintiennent vides. Face \u00e0 la menace, la protection des propri\u00e9taires et les avantages fiscaux mettraient sur le march\u00e9 plus de logements qui aideraient \u00e0 satisfaire les n\u00e9cessit\u00e9s de beaucoup et mod\u00e9rer les prix.<\/p>\n D\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, le march\u00e9 de l\u2019achat devient chaque fois plus int\u00e9ressant pour les demandeurs de logement, non seulement parce qu’il offre une meilleure qualit\u00e9 de construction, mais aussi parce que l\u2019augmentation du prix de la location l’assimile au remboursement hypoth\u00e9caire. Dans la mesure o\u00f9 une forte demande, avec du travail stable, permet d\u2019\u00eatre solvable face \u00e0 la banque, la tendance \u00e0 l\u2019achat augmente.<\/p>\n <\/p>\n Vos\u00a0Conclusions pour 2018\u00a0?<\/p>\n <\/p>\n Cette ann\u00e9e sera celle de la consolidation d\u00e9finitive du march\u00e9 r\u00e9sidentiel, selon les pr\u00e9visions des principaux analystes immobiliers. Le consensus du panel d\u2019experts consult\u00e9s par ce journal a pronostiqu\u00e9 une hausse des prix l\u00e9g\u00e8rement sup\u00e9rieure \u00e0 5 %, avec des augmentations m\u00eames sup\u00e9rieures \u00e0 10 % dans les grandes villes et dans les zones les plus consolid\u00e9s et touristiques de la c\u00f4te.<\/p>\n Cette revalorisation interviendra dans un contexte de fort dynamisme du march\u00e9, o\u00f9 les achats d\u00e9passeront les 10 %, d\u00e9passant le seuil des 550 000, gr\u00e2ce \u00e0 la reprise de la construction de logements neufs, apr\u00e8s une d\u00e9cennie d’atonie. 2018 sera la cinqui\u00e8me ann\u00e9e cons\u00e9cutive d\u2019am\u00e9lioration dans le secteur. De 2008 \u00e0 2013, le prix des maisons a chut\u00e9 plus de 30 %. De 2014 \u00e0 2018 il aura augment\u00e9 de plus de 20 %.<\/p>\n Il reste de la marge \u00e0 la hausse et, de plus, la tendance est positive gr\u00e2ce \u00e0 la bonne marche de l\u2019\u00e9conomie et au fort app\u00e9tit investisseur des acheteurs \u00e9trangers, et ce malgr\u00e9 la d\u00e9c\u00e9l\u00e9ration transitoire de la construction catalane. Les perspectives sont meilleures qu\u2019en 2017, mais si l\u2019incertitude persiste pendant longtemps cela affectera l\u2019avenir du march\u00e9,<\/p>\n Le proc\u00e8s a provoqu\u00e9 le ralentissement du bon rythme de croissance aussi bien en Catalogne qu\u2019\u00e0 Barcelone. De fait, lors du dernier trimestre de l\u2019ann\u00e9e 2017 le Prix du logement \u00e0 Barcelone a diminu\u00e9 de 1,7 % par rapport au trimestre pr\u00e9c\u00e9dent, tandis que celui de Madrid a augment\u00e9 de 4,5%. Un des autres vecteurs cl\u00e9 de cet exercice sera la forte pouss\u00e9e des hypoth\u00e8ques fixes.<\/p>\n <\/p>\n Fond\u00e9 en D\u00e9cembre 1997, Morillon Avocats est le premier cabinet d’avocats franco espagnol pr\u00e9sent en Espagne.\u00a0Le cabinet f\u00eate ses 20 ans avec une activit\u00e9 orient\u00e9e aux particuliers francophones depuis le premier jour exer\u00e7ant tous types d’activit\u00e9s dans des secteurs divers, compte actuellement plus d’une vingtaine de professionnels et souhaite arriver \u00e0 120 avocats avant 2020.<\/em><\/p>\n Proche de ses clients, sensible \u00e0 leurs pr\u00e9occupations Morillon Avocats a d\u00e9velopp\u00e9 une offre globale de services juridiques qui repose sur dix p\u00f4les de comp\u00e9tences. Morillon est class\u00e9 entre les meilleurs cabinets en espagne sp\u00e9cialis\u00e9 en droit fiscal international, droit de la famille et droit des successions internationales<\/em><\/p>\n Morillon Avocats accompagne ses clients, en conseil comme en contentieux pour traiter l’ensemble de leurs demandes tant en Espagne comme en France.<\/em><\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Le rendement devient un vrai sujet en Espagne. Les prix ne cessent d’\u00e9voluer, les lois aussi. Interview de Maitre Miguel Morillon, Directeur du Cabinet Franco Espagnol Morillon Avocats qui exerce en Espagne depuis de longues ann\u00e9e dans le secteur immobilier. Que pensez vous du rendement du logement en Espagne\u00a0? 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