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<\/p>\nArticle r\u00e9dig\u00e9 par Jaime Navarro Serrate, expert en fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re<\/p>\n
02\/09\/21<\/p>\n
Lorsque vous allez acheter une maison, \u00e0 moins que vous ne soyez un investisseur, la chose \u00e0 laquelle vous voulez le moins penser, ce sont les imp\u00f4ts. Mais c’est comme aller chez le dentiste : ce n’est pas la chose la plus excitante, mais il faut le faire.<\/p>\n
Les taxes sont pertinentes car elles repr\u00e9sentent g\u00e9n\u00e9ralement environ 10 % du prix de la maison, et c’est aussi un co\u00fbt irr\u00e9cup\u00e9rable. Si vous investissez dans une r\u00e9forme ou dans la mise en place d’une piscine, votre maison s’est am\u00e9lior\u00e9e et donc sa valeur \u00e9galement, mais pas avec les taxes. L’acheteur ou le locataire ne les prendra pas en compte lorsque vous n\u00e9gocierez le prix avec lui.<\/p>\n
Commen\u00e7ons par le d\u00e9but, quelles taxes allez-vous payer pour l’achat ? TVA ou ITP ? Cela d\u00e9pend de deux choses : le vendeur et la maison. En supposant que nous parlons de l’achat d’une maison pour l’utiliser ou la louer en tant que telle, vous ne paierez que la TVA, 10% sur le prix (4% s’il s’agit d’une maison officiellement prot\u00e9g\u00e9e), s’il s’agit d’une \u00ab\u00a0maison neuve\u00a0\u00bb Et il vous est vendu par un promoteur dans l’exercice de son activit\u00e9. La m\u00eame chose est pay\u00e9e dans toute l’Espagne, \u00e0 l’exception des \u00eeles Canaries.<\/p>\n
\u00c0 ces fins, une maison neuve est une maison qui est vendue pour la premi\u00e8re fois apr\u00e8s avoir \u00e9t\u00e9 construite ou r\u00e9nov\u00e9e et qui n’a pas \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e pendant deux ann\u00e9es cons\u00e9cutives. Mais nous n’avons pas fini, vous devrez \u00e9galement payer des Actes Juridiques Document\u00e9s (AJD), qui est une modalit\u00e9 de l’ITP-AJD. Pour savoir combien il faut payer chez AJD il faut savoir o\u00f9 se trouve la maison : de 0,50% au Pays basque et en Navarre \u00e0 1,5% en Galice, Aragon ou Catalogne, en passant par 0,75% \u00e0 Madrid. Il est tr\u00e8s important de revoir les bonus qui existent, entre autres, pour les maisons nouvellement construites qui sont en dessous d’un certain prix (par exemple, \u00e0 Madrid) ou s’il s’agit de VPO.<\/p>\n
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Si nous achetons une maison \u00e0 un particulier ou ce qui serait une maison \u00ab d’occasion \u00bb par opposition \u00e0 la d\u00e9finition de \u00ab neuve \u00bb que nous avons donn\u00e9e plus haut, la taxe qui s’applique est le mode ITP, Onrous Asset Transmissions (TPO). Le TPO pay\u00e9 d\u00e9pendra de la Communaut\u00e9 autonome et varie \u00e9galement en fonction du prix et du fait qu’il r\u00e9pond ou non \u00e0 certaines exigences li\u00e9es \u00e0 l’utilisation ou \u00e0 la condition de l’acheteur. \u00catre une famille nombreuse ou \u00eatre jeune ou m\u00eame si, par exemple, la propri\u00e9t\u00e9 se trouve dans une ville qui a subi des inondations. Dans chaque communaut\u00e9 autonome, il existe des r\u00e8gles diff\u00e9rentes, vous devez donc revoir toutes celles qui peuvent s’appliquer.<\/p>\n
De plus, TPO et AJD, contrairement \u00e0 la TVA que le promoteur vous r\u00e9percutera, sont auto-\u00e9valu\u00e9s dans la Communaut\u00e9 autonome, donc si vous n’appliquez pas le bonus \u00e9ventuel, il est tr\u00e8s probable que personne ne le fera pour vous. Et si vous ne passez pas par la Communaut\u00e9 autonome auparavant avec l’auto-\u00e9valuation, votre titre ne peut pas \u00eatre inscrit au Registre de la propri\u00e9t\u00e9. Elle n’est pas non plus enregistr\u00e9e s’il n’est pas prouv\u00e9 que le c\u00e9dant a d\u00e9clar\u00e9 la plus-value communale, comme c’est son obligation. Cependant, cela est r\u00e9cup\u00e9rable si nous nous assurons que le Conseil municipal est inform\u00e9 de l’op\u00e9ration.<\/p>\n
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Avec cela, nous r\u00e9solvons le type, mais \u00e0 peu pr\u00e8s combien ? Quelle est la base imposable de l’ITP ? Soyez prudent avec cela, car pendant que nous regardions l’Euro, ils ont marqu\u00e9 un bon but pour nous. La loi de pr\u00e9vention et de lutte contre la fraude fiscale contient une mesure qui plut\u00f4t que de lutter contre la fraude, c’est changer les r\u00e8gles d’un parti que l’Administration perdait.<\/p>\n
De mani\u00e8re tr\u00e8s r\u00e9sum\u00e9e, la situation \u00e9tait que l’assiette de cet imp\u00f4t \u00e9tait fix\u00e9e en fonction de la valeur r\u00e9elle qui, jusqu’\u00e0 preuve du contraire, \u00e9tait celle d\u00e9clar\u00e9e par le contribuable dans son auto-\u00e9valuation. L’Administration a remis en cause cette valeur avec des m\u00e9thodes statistiques ou comparatives, mais la Cour supr\u00eame a d\u00e9termin\u00e9 que cela ne prouve pas la valeur d’une propri\u00e9t\u00e9. Qu’il faut aller lui rendre visite pour pouvoir faire un bilan individualis\u00e9 et justifi\u00e9. Ainsi, l’Administration pourrait faire co\u00fbter plus cher le collier que le chien. L’Administration a d\u00fb choisir entre avoir de longues proc\u00e9dures judiciaires et perdre la majorit\u00e9 ou d\u00e9penser plus d’argent en \u00e9valuations individualis\u00e9es qu’il ne pouvait en percevoir.<\/p>\n
Cependant le l\u00e9gislateur est arriv\u00e9 et a chang\u00e9 les r\u00e8gles du jeu : la base imposable est d\u00e9sormais la valeur de r\u00e9f\u00e9rence. Il s’agit d’une valeur fix\u00e9e par le Cadastre sur la base de donn\u00e9es statistiques, de prix moyens communiqu\u00e9s et adapt\u00e9s (conform\u00e9ment \u00e0 la loi) aux caract\u00e9ristiques individuelles du bien. Mais il ne prendra pas en compte les r\u00e9formes men\u00e9es par le propri\u00e9taire sur la propri\u00e9t\u00e9, par exemple. Le contribuable peut faire appel bien s\u00fbr, mais bonne chance avec \u00e7a…<\/p>\n
Si vous ne voulez pas payer plus de taxes pour l’achat, continuez \u00e0 lire, car si vous ne faites pas attention, vous devrez peut-\u00eatre m\u00eame payer des taxes qui ne sont pas les v\u00f4tres.<\/p>\n
L’IBI est une patelle qui colle \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et l’accompagne, m\u00eame si elle change de mains : il y a une vraie condition \u00e0 son versement. Et si le propri\u00e9taire pr\u00e9c\u00e9dent est d\u00e9clar\u00e9 en faillite, le propri\u00e9taire actuel de la propri\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre r\u00e9clam\u00e9 pour d\u00e9rivation de responsabilit\u00e9. Il faut donc \u00eatre tr\u00e8s attentif \u00e0 cette question (ainsi qu’aux re\u00e7us de la Communaut\u00e9 de Propri\u00e9taires). Le Notaire tentera de sauvegarder les int\u00e9r\u00eats de l’acheteur en v\u00e9rifiant que l’IBI est \u00e0 jour de paiement, m\u00eame en ayant des moyens t\u00e9l\u00e9matiques pour le faire, mais que toutes les communes ne sont pas rattach\u00e9es \u00e0 ce syst\u00e8me. Et si la vente n’est pas v\u00e9rifi\u00e9e, elle peut l’\u00eatre si l’acheteur exon\u00e8re express\u00e9ment le vendeur de la justifier. Le notaire avertira des cons\u00e9quences possibles.<\/p>\n
Il y a aussi un effet r\u00e9el sur le patrimoine d\u00fb aux dettes fiscales impos\u00e9es par les transferts ant\u00e9rieurs, et ces charges doivent \u00eatre enregistr\u00e9es dans le registre de la propri\u00e9t\u00e9. Mais ces notes ne signifient pas que ces transmissions n’ont pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9gl\u00e9es et pay\u00e9es, elles indiquent seulement que la propri\u00e9t\u00e9 est soumise au paiement si le r\u00e8glement n’\u00e9tait pas correct.<\/p>\n
Et qui paie l’IBI pour l’ann\u00e9e en cours ? La loi dit que le propri\u00e9taire doit le payer le 1er janvier, bien qu’il soit pay\u00e9 pour la propri\u00e9t\u00e9 tout au long de l’ann\u00e9e. La Cour supr\u00eame a statu\u00e9 que le vendeur peut transmettre \u00e0 l’acheteur la partie proportionnelle de l’IBI pour les jours de l’ann\u00e9e qui lui appartiennent. Il est pr\u00e9f\u00e9rable de l’accepter express\u00e9ment par \u00e9crit.<\/p>\n
Enfin, soyez prudent si vous achetez \u00e0 un non-r\u00e9sident. Pour \u00e9viter que le bien ne reste pas encaiss\u00e9, l’obligation est \u00e9tablie pour l’acheteur de conserver et de verser un acompte de 3% du prix. Et si ce n’est pas le cas, le bien est soumis au paiement de ladite taxe.<\/p>\n