{"id":25737,"date":"2024-04-05T00:40:43","date_gmt":"2024-04-05T00:40:43","guid":{"rendered":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2024\/04\/05\/investir-dans-des-logements-dans-le-quartier-de-usera-madrid\/"},"modified":"2026-03-06T05:30:39","modified_gmt":"2026-03-06T05:30:39","slug":"investir-dans-des-logements-dans-le-quartier-de-usera-madrid","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/immo.lecourrier.es\/index.php\/2024\/04\/05\/investir-dans-des-logements-dans-le-quartier-de-usera-madrid\/","title":{"rendered":"Investir dans des logements dans le quartier de Usera, Madrid"},"content":{"rendered":"<p><em>Usera est le quartier de Madrid o\u00f9 les prix de location ont le plus augment\u00e9 au cours des douze derniers mois avec une hausse de 16,13 %.<\/em><\/p>\n<p>Marie Moreno<br \/>19\/10\/2022<\/p>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Usera est le quartier madril\u00e8ne o\u00f9 le prix de la location a le plus augment\u00e9 au cours des douze derniers mois, avec une hausse de 16,13 %.<\/li>\n<li>Les prix de vente sont quasiment au niveau de 2019 o\u00f9 ils ont atteint des plus hauts historiques (2 160 \u20ac\/m2).<\/li>\n<li>Usera a un taux de d\u00e9faut \u00e9lev\u00e9.<\/li>\n<li>Quartier de Madrid avec une grande pr\u00e9sence de population \u00e9trang\u00e8re, devenant le Chinatown de Madrid.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Usera est l&rsquo;un des 21 quartiers qui composent la ville espagnole de Madrid. Il est administrativement organis\u00e9 dans les quartiers d&rsquo;Orcasitas, Orcasur, San Ferm\u00edn, Almendrales, Moscard\u00f3, Zof\u00edo et Pradolongo.<\/p>\n<p>Il est d\u00e9limit\u00e9 par le fleuve Manzanares, le pont de Prague, le Paseo de Santa Mar\u00eda de la Cabeza, la Plaza de Fern\u00e1ndez Ladreda, l&rsquo;autoroute A-42 (Madrid \u2013 Tol\u00e8de) et la M-40. Il se limite avec le quartier de Carabanchel \u00e0 l&rsquo;ouest et au nord-ouest, avec le quartier d&rsquo;Arganzuela et la rivi\u00e8re Manzanares au nord-est, avec le quartier de Puente de Vallecas \u00e0 l&rsquo;est et avec le quartier de Villaverde au sud.<\/p>\n<p>Usera est compos\u00e9e de 142 324 habitants, dont pr\u00e8s de 24% est une population immigr\u00e9e. Le revenu par habitant du quartier s&rsquo;\u00e9l\u00e8ve \u00e0 24 480 \u20ac. Le taux de ch\u00f4mage enregistr\u00e9 est de 13,21 %.<\/p>\n<p>C\u00f4t\u00e9 communications, le quartier des lignes 3 et ligne 6 du m\u00e9tro. Il est bien desservi par les lignes de bus : 6 (Jacinto Benavente \u2013 Orcasitas), 18 (Plaza Mayor-Villaverde Cruce), 22 (Legazpi-Villaverde Alto), 23 (Plaza Mayor-Villaverde Cruce), 47 (Atocha-Carabanchel Alto) , 55 (Atocha-Bat\u00e1n), 59 (Gare Atocha-San Crist\u00f3bal), 60 (Plaza de la Cebada-Orcasitas), 76 (Plaza Beata-Villaverde Alto), 78 (Embajadores-San Ferm\u00edn), 79 (Legazpi -Villaverde Alto ), 81 (Porto-H\u00f4pital 12 Octobre), 85 (Gare Atocha-Butarque), 86 (Gare Atocha-Villaverde Alto), 116 (Ambassadeurs-Villaverde Cruce), 121 (Camp-H\u00f4pital 12 Octobre), 123 (Legazpi-Butarque ), 131 (Campamento- Villaverde Alto), 155 (Plaza El\u00edptica-Aluche), 247 (Atocha-Colonia San Jos\u00e9 Obrero).<\/p>\n<p><strong>Quartier compos\u00e9 majoritairement d&rsquo;immeubles \u00e0 l&rsquo;ancienne<\/strong><br \/>Usera a commenc\u00e9 \u00e0 se d\u00e9velopper dans les ann\u00e9es 1960 avec des immigrants, principalement des zones rurales du reste de l&rsquo;Espagne, qui ont d\u00e9velopp\u00e9 un nouveau tissu commercial et de services. \u00c0 partir des ann\u00e9es 1980, le quartier est marqu\u00e9 n\u00e9gativement par la toxicomanie et l&rsquo;ins\u00e9curit\u00e9. La superficie d&rsquo;Usera est de 770,28 hectares.<\/p>\n<p>Cependant, \u00e0 partir des ann\u00e9es 2000, Usera s&rsquo;est revitalis\u00e9e en devenant le quartier chinois de Madrid par excellence. Avec l&rsquo;arriv\u00e9e de milliers de familles chinoises, l&rsquo;idiosyncrasie du quartier a compl\u00e8tement chang\u00e9 et la s\u00e9curit\u00e9 a de nouveau augment\u00e9. Environ 11 000 citoyens chinois vivent actuellement dans ce quartier, reproduisant leurs mod\u00e8les commerciaux, leurs traditions, leur gastronomie et leurs festivals.<\/p>\n<p>Entre les ann\u00e9es 1960 et la fin des ann\u00e9es 1980, il y a eu plusieurs pics significatifs de construction \u00e0 Usera. Les ann\u00e9es entre 2000 et 2007 se distinguent \u00e9galement en termes d&rsquo;activit\u00e9 de d\u00e9veloppement. \u00c0 partir de cette date, les nouvelles constructions sont rares dans la r\u00e9gion.<\/p>\n<p>Actuellement, nous trouvons un nouveau d\u00e9veloppement \u00e0 Orcasur, plus pr\u00e9cis\u00e9ment au num\u00e9ro 30 Calle de la Cal, compos\u00e9 de six maisons d&rsquo;une chambre avec des prix \u00e0 partir de 220 000 euros. Le complexe r\u00e9sidentiel Cal 30 est promu par Home First Real Estate.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/immo.lecourrier.es\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Capture-de\u0301cran-2022-10-29-a\u0300-18.33.54-1-1024x700.jpg\"><figcaption>stock construit par an <\/figcaption><\/figure>\n<p>L&rsquo;\u00e2ge moyen de la population du district madril\u00e8ne d&rsquo;Usera \u00e9tait de 41,9 ans.<\/p>\n<p>Le district a un taux de d\u00e9faut moyen \u00e9lev\u00e9 dans l&rsquo;ensemble du district. Le quartier de Pradolongo serait celui qui aurait le taux de d\u00e9faut le plus \u00e9lev\u00e9 dans toutes ses sections de recensement. Orcasitas a une situation similaire, en particulier dans celles situ\u00e9es au nord-est, dans la partie la plus proche de Pradolongo, o\u00f9 les chiffres sont encore pires. Les meilleures zones dans ce sens sont celles les plus proches de l&rsquo;intersection de la M-40 avec l&rsquo;A-42.<\/p>\n<p>De m\u00eame, Zof\u00edo a un taux de d\u00e9faut \u00e9lev\u00e9 dans la plupart de ses secteurs de recensement, \u00e0 l&rsquo;exception de la partie sud du quartier, o\u00f9 il est faible. Almendrales, pour sa part, pr\u00e9sente une situation similaire \u00e0 l&rsquo;exception de la partie orientale d&rsquo;Almendrales, o\u00f9 se trouvent l&rsquo;avenue C\u00f3rdoba et la centrale \u00e9lectrique d&rsquo;Almendrales. Comme le reste des quartiers, Moscard\u00f3 a \u00e9galement un taux de d\u00e9faut \u00e9lev\u00e9 dans la plupart de ses secteurs de recensement, \u00e0 l&rsquo;exception de la partie orientale du quartier o\u00f9 il est moyen (Calle de San Armengol) ou faible (Plaza R\u00edo 2, Calle de Saint Gratien).<\/p>\n<p>Concernant le squat, le quartier pr\u00e9sente un taux moyen faible. Si nous analysons par quartier, Pradolongo ne pr\u00e9sente pas un taux tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9, \u00e9tant \u00e0 risque moyen dans la partie la plus septentrionale du quartier dans des rues telles que Felipe Castro, Jos\u00e9 Bielsa ou Mariano Usera, entre autres. d\u00e9j\u00e0 dans la r\u00e9gion <\/p>\n<p>D\u00e9j\u00e0 dans la zone sud, le risque tombe \u00e0 des niveaux faibles ou tr\u00e8s faibles.<\/p>\n<p>De m\u00eame, Orcasitas ne souffre pas de probl\u00e8mes majeurs et ce n&rsquo;est que dans la zone nord-ouest, entre les rues Tolosa et Gainza, que des niveaux plus \u00e9lev\u00e9s mais non alarmants sont enregistr\u00e9s. Zof\u00edo pr\u00e9sente des tarifs bas dans toutes ses zones et des tarifs tr\u00e8s bas dans le sud et l&rsquo;est. Almendrales est \u00e9galement situ\u00e9e le long de cette ligne, avec des taux faibles dans presque toutes ses zones, \u00e0 l&rsquo;exception de deux sections de recensement o\u00f9 le risque atteint une valeur moyenne, \u00e0 travers lesquelles passent les rues de Ferroviarios et Cristo de la Cruz. Moscard\u00f3, pour sa part, pr\u00e9sente des taux tr\u00e8s faibles dans la plupart de ses sections de recensement et des taux faibles dans la partie sud.<\/p>\n<p><strong>Des prix de vente en croissance et avec une tendance \u00e0 la hausse<\/strong><br \/>C&rsquo;est au premier trimestre 2019 que les prix de vente moyens ont atteint leur plus haut historique (2 160 \u20ac\/m2) dans le quartier madril\u00e8ne d&rsquo;Usera. Jusqu&rsquo;\u00e0 cette date, les prix avaient augment\u00e9 progressivement trimestre par trimestre ces derni\u00e8res ann\u00e9es, mais la pand\u00e9mie de Covid-19 a provoqu\u00e9 une contraction des prix, qui ont recommenc\u00e9 \u00e0 se redresser au troisi\u00e8me trimestre de l&rsquo;ann\u00e9e derni\u00e8re 2021. Actuellement, le prix moyen s&rsquo;\u00e9l\u00e8ve \u00e0 2 092 \u20ac\/ m2.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/immo.lecourrier.es\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Capture-de\u0301cran-2022-10-29-a\u0300-18.36.10-1024x725.jpg\"><figcaption>Evolution du march\u00e9<\/figcaption><\/figure>\n<p>72% de l&rsquo;offre de logements \u00e0 Usera est \u00e0 vendre, avec 85% des propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 vendre entre les mains de professionnels. Les API les plus importantes du quartier si l&rsquo;on tient compte du nombre d&rsquo;unit\u00e9s \u00e0 vendre sont Tecnocasa, Redpiso et Bafre Inmobiliaria.<\/p>\n<p>Le produit majoritaire que l&rsquo;on trouve dans ce quartier de Madrid sont les maisons de deux et trois chambres, ces derni\u00e8res pr\u00e9dominant surtout avec une part de march\u00e9 de 47,3 %. Les T2 sont les moins pr\u00e9sents.<\/p>\n<p><strong>Des loyers au plus haut historique<\/strong><br \/>Boom des prix de location \u00e0 Usera. Comme nous l&rsquo;avons constat\u00e9 ces derni\u00e8res semaines dans les diff\u00e9rentes analyses que nous avons men\u00e9es sur les quartiers qui composent ce quartier, les prix des locations d&rsquo;Almendrales, Zof\u00edo, Orcasitas, Pradolongo, Almendrales et Moscard\u00f3 montent en fl\u00e8che.<\/p>\n<p>En analysant au niveau du quartier, Usera occupe la premi\u00e8re position en ce qu&rsquo;il est devenu le quartier de Madrid avec la plus forte croissance des prix de location au cours des douze derniers mois avec une hausse de 16,13%. La deuxi\u00e8me et la troisi\u00e8me place reviennent aux districts de Salamanca et Centro, avec des augmentations respectives de 12,24 % et 11,17 %.<\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/immo.lecourrier.es\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Capture-de\u0301cran-2022-10-29-a\u0300-18.38.51-1024x689.jpg\"><\/figure>\n<p>Les d\u00e9lais de publication ou de location (temps mesur\u00e9 en mois qu&rsquo;une maison passe sur le march\u00e9 jusqu&rsquo;\u00e0 ce qu&rsquo;elle trouve un locataire) continuent de monter en fl\u00e8che apr\u00e8s la pand\u00e9mie, ce qui est la tendance g\u00e9n\u00e9rale \u00e0 Madrid. Actuellement, \u00e0 Usera, il faut 2,2 mois pour louer une maison, un chiffre inf\u00e9rieur \u00e0 la moyenne madril\u00e8ne, 2,8 mois.<\/p>\n<p>Par ailleurs, bien que la tendance semble s&rsquo;\u00eatre stabilis\u00e9e ces derniers mois, elle s&rsquo;est l\u00e9g\u00e8rement accentu\u00e9e au dernier trimestre.<\/p>\n<p><strong>Usera, quartier attractif pour les investisseurs<\/strong><\/p>\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/immo.lecourrier.es\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Capture-de\u0301cran-2022-10-29-a\u0300-18.40.27-1024x513.jpg\"><\/figure>\n<p><\/p>\n<p>Usera se positionne comme un quartier attractif pour les investisseurs compte tenu de ses bas prix d&rsquo;achat des logements et de ses prix de location qui augmentent comme de la mousse, ce qui d\u00e9clenche la rentabilit\u00e9 des actifs.<\/p>\n<p><strong>Zof\u00edo<\/strong> se distingue comme le quartier de Usera avec les prix d&rsquo;achat les plus abordables et par cons\u00e9quent celui qui offre le plus de rentabilit\u00e9. Actuellement, sur le march\u00e9 des ventes Zof\u00edo, vous pouvez trouver plusieurs opportunit\u00e9s en dessous de 100 000 \u20ac, au rez-de-chauss\u00e9e ou aux \u00e9tages sup\u00e9rieurs sans ascenseur n\u00e9cessitant une r\u00e9forme.<\/p>\n<p>\u00c0 la deuxi\u00e8me place, et \u00e9galement avec de bons retours, se trouve <strong>Almendrales.<\/strong> A priori, la partie Est du quartier pourrait \u00eatre \u00e9cart\u00e9e comme zone d&rsquo;investissement puisque son parc immobilier, beaucoup plus actuel et moderne, propose des prix \u00e9lev\u00e9s et qu&rsquo;il est difficile de proposer des plus-values \u200b\u200b\u00e0 valeur ajout\u00e9e. En se concentrant sur la zone \u00e0 l&rsquo;ouest de l&rsquo;avenue de C\u00f3rdoba, les prix les moins chers sont au centre du quartier mais la zone la plus attractive pour l&rsquo;investissement est sans aucun doute le sud du quartier, beaucoup plus proche de l&rsquo;h\u00f4pital 12 de Octubre. il y a une forte demande de location. Dans ce domaine, il existe actuellement plusieurs opportunit\u00e9s sur le march\u00e9 en dessous de 140 000 \u20ac, qui offriraient des rendements bruts sup\u00e9rieurs \u00e0 7 %.<\/p>\n<p><strong>Pradolongo<\/strong>, pour sa part, affiche un rendement moyen de 5,8%, les appartements d&rsquo;une et deux chambres \u00e9tant les plus attractifs en raison de leurs prix d&rsquo;achat bas entre 116 000 et 127 650 euros et des bons rendements bruts qu&rsquo;ils peuvent atteindre, d\u00e9passant les 8% en le cas des maisons unifamiliales. On trouve aujourd&rsquo;hui sur les portails immobiliers des offres \u00e0 partir de 87 000 \u20ac offrant des rendements sup\u00e9rieurs \u00e0 8 %.<\/p>\n<p><strong>Moscard\u00f3<\/strong> occupe la quatri\u00e8me position avec un rendement moyen de 5,7 %. Les T1 et T2 sont les plus attractifs du fait de leurs prix d&rsquo;achat bas entre 129.000 et 159.600 euros et des bons rendements bruts qu&rsquo;ils peuvent atteindre.<\/p>\n<p><strong>Orcasitas<\/strong> affiche un rendement moyen de 5,4 %. Le produit le plus int\u00e9ressant se trouve sans aucun doute dans les appartements de trois chambres dont le prix moyen est d&rsquo;un peu plus de 201 000 euros, tandis qu&rsquo;en revanche, le loyer est le plus \u00e9lev\u00e9 avec une moyenne sup\u00e9rieure \u00e0 1 000 euros, offrant des rendements de 6,1 %.<\/p>\n<p><strong>San Ferm\u00edn <\/strong>et Orcasur seraient les quartiers Usera qui offrent les rendements les plus bas du quartier avec une moyenne d&rsquo;environ 5%. Le ticket moyen pr\u00e9sent\u00e9 par les logements des deux quartiers est sup\u00e9rieur \u00e0 celui du reste, et les prix moyens des loyers sont \u00e9galement un peu inf\u00e9rieurs.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Usera est le quartier de Madrid o\u00f9 les prix de location ont le plus augment\u00e9 au cours des douze derniers mois avec une hausse de 16,13 %. 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